城市发展必须想明白的三件​事

2022/10/28

张謇、卢作孚、荣氏兄弟的启示


亚布力论坛:1990年您就下海创业了,之后这些年对中国企业家有很多观察。改革开放这四十多年里,企业家在中国城市发展进程中扮演了何种角色?


冯仑:有两类企业家对城市发展的作用比较明显。一类是在某座城市建立起优势产业的企业家,最终改变了城市经济结构、就业结构、消费形态和精神气质。最典型的是马云让杭州成为电商之都,阿里巴巴每年会新进一部分人,也会出走一部分人,但出走的人,也都围绕在电商这个点创业。因此周边出现了一大堆电商创业公司,逐渐又丰富了阿里巴巴生态。


企业与城市相伴相生,大企业塑造一座城市的故事有很多,国外也一样。在美国印第安纳州边上,有一家特别有名的医院叫梅奥,当地70%以上的人在这家医院工作,20%的人在IBM。一个当地人跟我说,如果这两家企业不在,这座城市就死了。


亚布力论坛:还有一类企业家是什么?


冯仑:还有一类叫做城市的化妆师、美容师,或是天际线描绘者,是指我们房地产商。城市的物理空间、地标性建筑、基础设施配套等,往往都和我们有关。


从中国过去四十多年发展看,这两类企业家如果完美地在一个城市出现,这个城市就好了。比如深圳既有很多大企业,又有全球最大的住宅公司万科,当然招商局集团、华润置地也不错。未来城市要发展,需要这两类企业和企业家。


亚布力论坛:有没有一些超越空间和时间的故事?比如张謇当年以南通为“理想国”,探索中国现代化道路;美第奇家族在佛罗伦萨,推动了文艺复兴。中国改革开放以后有这类故事吗?


冯仑:没有,改革开放后中国企业家相对比较弱小,这种故事不太容易出现。


亚布力论坛:张謇那一代呢?


冯仑:张謇那一代在“东南互保”运动中表现出来的地方力量,其实很强大。张謇与上海官绅走动频繁,和洋人也有生意往来。同时,张謇和满清朝廷又有特殊关系——他的老师翁同龢当过同治、光绪两代帝师。


张謇身份的特殊性加上正好遇上清末“睁眼看世界”——近代中国第一次“改革开放”,南通离当时“改革开放”最前沿上海很近,他有机会吸收西方思想,一方面在中国倡导新学,另一方面做城市公益项目,规划南通新城。


卢作孚也在重庆北培建设新城,也是请西方人主持设计,因为现代城市是西方工业革命后出现的,而中国传统上只有“城”(护城河、城墙),没有“市”(现代商业和经济)。北培新城建得比南通新城晚,因此规划得更好,但不管怎么样,这些企业家都有很强的社会抱负。


亚布力论坛:为什么张謇那一代建设的新城能成为历史典范?


冯仑:首先,企业家得有规划自主权。卢作孚在北培新城规划、项目审批上有很强的影响力和话事权,张謇当时能拿这么大面积的土地自主规划,这在今天是不可想象的。其次,必须有灵活开放的商业经济机构,否则光有规划也无法支撑起一座城市的活力。


从全球看,建立超前的新城无非两种模式:政府主导和民间主导。目前看,民间主导的新城做得最好,比如日本柏叶新城,是三井不动产规划的,现在有一平方多公里,还设计了新的能源系统。但你别忘了,它的土地是自有的,贷款年利息不到1%,没有人催它,可以慢慢建。丰田也在富士山脚下建汽车新城,大约有一千多亩土地,也是企业和市场主导,政府不会天天催。


亚布力论坛:当年荣氏兄弟有一份对无锡发展规划的设想,今天来看仍然很有价值。民国那代企业家对公共空间建设、城市发展的精神遗产,对今天有什么启发?


冯仑:所有城市规划要遵从科学规律,要考虑到未来的增长因素。无论在民国还是现在,在中国还是外国,这都是一套科学,不能乱来。现在中国城市里,做错了的建筑远远比做对的建筑多,赔钱的空间远远比赚钱的空间多。


亚布力论坛:原因是什么?


冯仑:就是不按规律来。举一个小例子,机场航站楼多大合适?首都机场T3我认为就不合适,为什么?大屋顶、大空间,四处漏风,夏天要制冷,冬天得供暖,能耗太高。


国外大建筑都是“大盒子”里套“小盒子”。“大盒子”只是一个外壳,套在外面美观,内部结构由很多“小盒子”组成,能源系统可以单独控制,而且小空间使得人与人之间有亲近感。首都机场T3有什么亲近感?那么大,一进去要走半天,远不如小小的T1亲切。


这些空间规划如果让企业家参与,我们一定会告诉他们,空间如何规划是合理的。


在中国能做好这件事的,不超过200人


亚布力论坛:如何辨别空间是否合理?


冯仑:第一是安全。人类直立行走以后,为了散热,身上的毛慢慢就退了,但裸露的皮肤在野外容易受伤,所以要盖房子,从自然空间转到人造空间,相当于用一个壳保护自己。第二是便利和舒适。如果生活在屋子里反而不如野外方便和舒适,那为什么要在屋子里呢?第三要考虑成本与收益,太贵了不行。现在做错的建筑,最主要原因是这三条标准总有一条没做到。


亚布力论坛:改革开放后,中国企业家没有更大程度参与到城市规划中,原因在哪?


冯仑:前几十年,政府不懂,我们也不懂,大家都不知道该怎么做;最近十年、二十年,我们知道该怎么做了,但管制比以前复杂;另外还有一些法律和土地制度问题没有解决。


布力论坛:那现在城市建设新城之后,如何解决后续经济活力的问题?


冯仑:最常见的方法是建一大片产业园,然后招商引资。但你知道招商引资有多难吗?一个万平米产业园,一年能招满就算了不起,这还不算中途退租的。我们自己有小面积的产业园在招商,远比想象得困难。政府建那么大的产业园,可不就更困难吗?


亚布力论坛:您的产业园,是指大健康不动产运营?


冯仑:我们现在围绕医疗健康领域拿困境资产或垃圾资产,对那些盖错的、空着的房子,重新改造、招商和运营,相当于是一个好厨师,能将一堆配错的食材做出一道好菜。反之,没有一个好厨师,哪怕食材再好,也做不出好菜。


亚布力论坛:所以您现在做的事,是让那些做错了的、赔钱的建筑回到正轨、重新赚钱?


冯仑:对。这个工作难度摆在那里,我总说在中国真正有能力做好的也就2000人。



你知道一个城市综合体有多少种功能吗?1895年,世界第一座百米高楼诞生在芝加哥,当时只有一个功能——写字楼。现在,一个综合体最多有30多个功能和业态。这么复杂的项目需要靠时间沉淀经验,没有从业15年、20年以上的手艺是不够的,更没有办法管理好困境资产或垃圾资产,好比一个只会炸油条的厨子做不了满汉全席。


亚布力论坛:2000人是怎么算出来的?


冯仑:只有主业是房地产的上市企业高管才能做好,一个企业算5个人,中国差不多就是2000人。国内和国外的困境资产、垃圾资产,甚至超高建筑都能管理好的,不超过200人。


亚布力论坛:在中国,还是在全球?


冯仑:在中国。比如给你一栋500米以上的楼,你会管理吗?多数人不会,因为没做过。纽约新世贸中心的高楼我们参与过,我对超高建筑研究了很长时间,知道怎么赚钱。我最近看到几个中国城市的超高建筑,总有冲动去折腾,但又有点犹豫。


想明白这三件事,就理解那些城市建设大师了


亚布力论坛:犹豫什么?


冯仑:可能跟年纪有关,这个事一沾手十年内脱不了,如果我现在40岁肯定就干了,可我现在60多岁了。而且一座超高建筑都五六十万平米,需要多种经营方式,有时候政策也不支持。


亚布力论坛:能举个例子吗?


冯仑:在迪拜,建筑在800米上的空间就是住宅产权,可以散售,而且是永久产权,整体建筑的财务营收可以平衡。但是中国目前还不行,超高建筑要么全是写字楼,要么全是公寓。如果要让它们重新赚钱,我首先得跟政府谈规划,一栋建筑能审批三种房产证——住宅和公寓、酒店、写字楼。为什么横向的建筑可以发这三种证,竖起来就不行呢?50年产权的公寓和70年产权的住宅,有什么本质区别呢?如果政府能放开规划,我就开工了。


亚布力论坛:如果发不了这三种证呢?


冯仑:那我坚决不碰这种项目,因为谁做都挣不了钱。我去过60多次纽约,有三件事觉得很奇怪,刚开始还想不通,一旦想通,就理解那些城市建设的大师了。


亚布力论坛:哪三件事?


冯仑:第一,纽约房地产商从来不操心“没地”。后来我明白了,在他们的理解里,土地是无限的。


亚布力论坛:土地为什么是无限的?


冯仑:很简单,房地产商要地不是为了耕种,而是制造空间。空间从哪来呢?往高处发展。只要能无限往高处发展,不就等于地是无限的吗?当然,这需要建筑技术、结构、材料、运营进步。


在泰坦尼克号时期,纽约最高楼不过二、三层。到卡耐基时代,出现了钢结构建筑,从此城市进入摩天大楼时代,纽约最高的住宅现在都接近500米了。曼哈顿岛就这么大,面积没变,但人口增加了多少倍?是不是等于地变多了?因此,纽约地产商从来不操心“地”,只关心怎么能把空间往高里盖。


亚布力论坛:这对国内的房地产企业有很大启发。


冯仑:所以我不着急,公司到现在还活着。我不听人忽悠,不用高杠杆买地,因为我觉得地是无限的。中国人均GDP前年才达到1万美元,美国和曼哈顿岛人均GDP分别是6万美元、12万美元,人家都不着急。中国房地产商着急拿地,是因为还太幼稚。在大人眼里,糖果是无限的,而小朋友一看糖果没了就着急。这对我来说,是一个很重要的经验。


亚布力论坛:您没想明白的第二件事是什么?


冯仑:纽约的建筑规划都是方方正正,建好之后相当长时间不拆迁。后来我发现真是太聪明了,方方正正就可以无限调整功能,外面那个“壳”不用拆,里面可以不断改,今天是写字楼,明天是酒店,后天是公寓,大后天是住宅。表面看纽约没变化,实际上变化非常大。纽约最鼓励标准化建筑,这就是智慧,城市风貌、历史天际线、人文痕迹都留下了;而我们老在拆迁,批建筑项目的时候不注意这些事情。


亚布力论坛:这么一想,中国确实不少异形建筑。第三件事呢?


冯仑:纽约跟中国很不一样。按理说,二百年前的城市规划,今天肯定有很多地方需要重新改造,比如楼盖那么高,下水道肯定不够粗,能源匹配也不够。但是,纽约不会动不动就挖马路,修好之后再填上。后来我发现也有它的道理。


纽约高层建筑完全市场化,你要新建高楼,政府不可能为你的电力增容,要用电自己买,买不到就想办法在屋顶上架风力发电机或光伏,下水道不够粗就尽量用循环水。政府不当保姆,逼着你创新,解决自己的问题,最终使得纽约能够自然有机增长。这些城市发展经验都值得中国学习。


亚布力论坛:如果都是依靠市场自己解决,那这些城市的政府角色是什么呢?


冯仑:像哈佛大学肯尼迪政府学院,市长去那里学习公共管理,需要上三门必修课:城市规划、公共财政(你管的钱是大家的)、行政法(游戏规则)。布隆伯格我也见过很多次,他知道推动自己的城市建设理念有多少预算,边界在哪里,很多事情需要靠民间来做。


要管好一座城市,资源配置非常重要


亚布力论坛:关于城市发展,历来有两种模式之争,一是像《美国大城市的死与生》,写的是自然有机增长模式,二是人为设计和规划出来的模式。您更认可哪种?


冯仑:我更倾向于自然有机增长,因为它节约资源,人为主观想象出来的城市,浪费了很多资源。现在中国各地都在建CBD,但有谁问过,一个CBD有多少栋楼就够了?成功的如上海陆家嘴,你知道有多少栋楼吗?我喜欢数楼,我在陆家嘴也就数出30多栋,按建筑面积算,大概50万人在那里办公。东京经济体量比上海大,CBD的楼自然比上海多,但是我到维也纳的CBD数,只有三四栋楼。


亚布力论坛:这取决于当地经济结构、经济规模?


冯仑:对的。浦东开发了快三十年,CBD也才建了30多栋楼,平均一年一栋,这就是有机增长,不是主观想象出来的。但国内有些城市的CBD,五年盖三四十栋,这不是胡来吗?不按有机增长模式,而按主观意志强推的新城,多数是浪费资源。


亚布力论坛:对于已经做错的菜,您这位厨师怎么解决呢?


冯仑:我们有我们的办法。如果我能重新规划,可以改造建筑外墙、重新调整灯光,原有建筑能加高就加高,实在不行就推倒,把空间腾出来,最终发展成一座有吸引力的城市。现在我没有这个权利,很多地方又不允许改动,就没办法了。


最简单的一个办法,是有权力的政府领导,找出有能力、经验的企业家,充分信任和授权,让他们重新规划城市,新加坡就可以。或者假定一家国企要打破体制,让某位民营企业家当董事长,他也可以重新焕发城市的活力。


亚布力论坛:或许国有房地产巨头可以朝着这个方向做混合所有制改革?


冯仑:应该这样做。要管好一座城市,资源配置非常重要,能够将不动产这种“死资产”活化,让经济持续增长。最笨的增长方式就是砸钱,但那是一条死路。相当于你家里要过好日子,不是靠不断生孩子,而是把已经有的孩子教育好。


我们这些企业家有手艺,现在也不以赚钱为目的了,如果政府需要,大家需要,我们可以帮着做一些事情。很多民营企业家在某一领域都有超强能力,在市场上搏杀了这么多年,也有足够经验。但这首先需要政府主观上愿意,未来需要依靠体制改革,进一步发挥企业家的作用。


亚布力论坛可以在政府和企业家之间架一座桥梁。我们把时间和手艺免费捐给亚布力论坛,去为有需要的地方政府服务。


亚布力论坛:什么样的城市可能更需要这类人才和服务?


冯仑:中小城市、三四线城市。只要政府愿意授权,我们可以帮助找资源、做规划、重新设计城市景观。我们以前研究过,集中资源帮助一座小城市,能够把它规划得比欧洲还好。


亚布力论坛:为什么反而是小城市更愿意持开放态度?


冯仑:小城市资源少,而且它有问题需要帮助。比如人口流失严重的边境城市,一套房才3万元,它得找解决办法。大城市往往不太需要,你给健康的人看病总是很难的。


(冯仑  御风集团董事长)

文|章伟升 亚布力中国企业家编辑