哪些城市房地产上涨过快？建设部提出重点关注的十个城市：浙江的杭州和宁波，福建的厦门和福州，海南的海口、三亚，上海、北京、广州、深圳。

　　出台新的政策时，每个城市都希望把自己刨除在外。成都说自己的外地人大部分都是新疆和西藏来的，如果不能让外地人买房子，就会产生民族矛盾。因此这几个城市都没有出台政策。第二套住房限制是所有条件里比较恶劣的一个，50%的首付和1.1倍的利率，造成一部分人离婚，因为离婚了一家可以省60万块钱，这个代价人们还是觉得值得的。如果再出台物业税，因此而离婚的可能有5500人，因为两人一离婚就没有物业税了。现在估算，去年是138万对离婚，今天到现在为止已经超过了138万，还差一点点就接近去年前年的离婚数据了，但结婚的可能又会增加，因为离婚之后又可能复婚，这是特殊情况。

　　新华社的一个副社长专门写了一篇关于中央政策导向的问题，因为这段时间的政策导向对市场影响非常坏，政治化程度过高，新华社连出六篇。包括连续几次的物业税问题，现在问题已开始向钢铁和其他行业延伸。同时，政府还要拿出四千亿来保障。我个人认为对宏观经济的影响很大。

　　一季度房地产基本情况

　　首先，一季度保持了较高的土地购置投资增长。这主要是因为基数低。四月份环比已下降3.8%，投资已经开始有较大影响。但是一季度土地购置情况有所好转，土地购置面积略有增加。而四月份出现了问题，新政出台的一个月之内，15个城市流拍率提高到36.8%，溢价率从80%多下降到50%多，逐月下降。投资也是如此，投资一季度是36%多，因为基数关系造成30%以上的增长，但现在环比下降了很多。

　　第二，国内贷款已出现了大幅度下降趋势（图2）。这个下降趋势在一季度时是增幅回落，总量占比没有回落，但定金和预售款在新政出台之前已经开始出现下降了。新政出台之后下降的比例更大，比如南京下降了70%，北京下降了60%，超过40%的城市在35个大城市中占到了4%，个人按揭贷款也比上季度回落。

　　第三，开发指标略有增长，施工新开工和竣工面积都有6%的增长。但是四月份的情况并不好。一季度新开工的工程量已经开始出现增幅回落，增幅回落的影响会巨大——我们本来预测今年上半年是严重供不应求，北京供求关系最高的比例达1：4.5，就是4.5个人买房子，但只有1套房子，这个比例关系很不好。到了5月份，现在已经下降到1：2，没有人买房子了，对比关系就下降了。我们原来认为6月份以后的供给应该能够跟上，现在认为6月份以后更麻烦。6月份后的供给速度可能会增加到一定程度。

　　第四，总体来说，一季度土地销售面积的增幅是增加的（图3），增加38%了以上，但四月份以后开始急剧下降。

　　第五，土地价格出现了急转弯（图4）。土地价格在4月份流拍率提高的时候，下滑幅度很大，去年的基准用地平均价格是3715元/平米，到现在为止已经到了2600元/平米（截至5月），可能还会继续下滑，下降幅度非常大。

　　第六，房价增幅变化。从全国情况来看，四月份上半月增幅很快，下半月开始下降，但是总体增幅很快，公布的数据增幅是12%多。但五月份就难说了。特别是去年的一、二、三、四月份是逐步上升的过程，由于去年基数低，所以从去年一季度、二季度到今年四月份，上升幅度高可以理解，但是后面的指数已经很高，再往上爬就爬不动了，于是开始下降。所以一季度的房价高是因为翘尾因素产生的假象，给人感觉打压房地产后，GDP受的影响也不大，最多影响两个点，去掉两个点还可以保持10个点左右的增长。其实未必如此。

　　第七，新建房和二手房的区域城市累计变化。早期，新政出台之前已开始出现部分地区供应不足，有一些地区已经开始出现销售面积的下降，那是由于供求关系的问题。

　　新政出台的背景

　　房地产新政出台的背景是，去年我们有一个高速的增长，增长幅度确实很大。一手房销售金额增长了4.4万亿，二手房两万亿左右，这样就是7万亿的销售额。总体情况是因为增长太快，特别是GDP增长太快。2008年的平均房价是3884元/平方米，2009年变成4446元。分析上涨原因，从2006年到2009年可以看出，迅速增长的GDP带动了房价增长，包括投资的增长，另外去年出台了大量的优惠政策，比如二手房交易的税费减免，二手房信贷的放宽，地方优惠政策等等，但是我们实际看到供给情况没有有效改变，最主要是土地的情况没有有效改变。

　　从2003年以后出台了招拍挂制度和“831”（国土资源部04年颁布第71令，规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的“831”大限），特别是831之后我们看到土地购置面积迅速下降，下降比例巨大。一直到2007年，我们用增加供给来平抑房价。这个政策在去年12月份和春节前我们做了两次汇报，认为必须增加供给状况才能抑制房价。到去年为止，我们土地购置负18.6%，这是什么原因？2003年，企业与企业之间按照市场价格交易收购，但出台了招拍挂制度后就变成了政府找地。政府找地就是给一个评估价，用很低的价格收购企业的土地，企业不愿意，所以企业的地不出来，因此农资地占很大比例，这就产生了许多的矛盾， 所以供应就大幅度地下降。

　　我们可以明显看到土地供应面积持续从2002年的高点往下降（图5），一直到现在，开发面积也是出现了极大的负增长。我们竣工面积虽然是6%增长，但是总体来说竣工面积与此前相比是下降的。施工面积增长很快（图6），到29亿平方米的增长，接近30亿。但非房地产开发的增量也很大，现在年开工平均在50亿左右，其中非房地产20亿、房地产30亿。从竣工面积来看，可以说竣工并没有大幅度地增长，反而是下降的。

　　我们的另外一组数据也可以证明（图7），北京十一五和十五期间有巨大的差别，十五期间供应了9900多公顷土地，但十一五只供应了7000多。如果今天2500能供完的话，将会比十五期间少了两千多公顷，这就相当于少了四分之一的土地供应。所以，北京的预售许可和实际销售，除2008年是下降之外，余下年份都是升高的。比如，批了一千套房子，但卖了1200套房子，这个差距将越来越大。到今年的3月份之前，存量数是3.5万套房子，相当于两个月的销售量，其实比较合理应是保持在10万套左右的存量。这充分说明土地供应关系是供不应求，没有土地就批不出那么多房子。这里的数据指的是期房，按竣工的数量和期房的销售数量来算，不是按二手房来计算的。

　　调控房价的手段与土地资源

　　我们一般有四种办法调节房价：增加供给、调整利率、调整货币和调节税收。现在土地资源供给能不能满足？大家都认为土地资源是限制条件，有18亿亩红线（根据“十一五”规划纲要,到2010年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩）。我们认为，18亿亩红线可以突破。

　　从总的统计情况来看，生态占地占60%，农业结构调整占20%，我们的建设用地只有15%，而建设用地里分为六种土地，把这六种土地扣完之后，房地产就剩下4.5%。房地产里又分为住宅和商业。去年供应了31.9万公顷的土地，房地产拿到了其中的10%，是2.9万公顷。换算下来以后，我们占了每年建设用地的4%多，和18亿亩红线没有任何关系。

　　再看1998年-2006年的土地使用情况（图8），农业调整和生态调整占的最多，退耕还林占的比例最高，平均占65%-70%。房地产建设最低是8%的建设用地，最高的时候是28%或30%，再把六种用地去掉五种，房地产则仅剩下很少的比例。从1998-2006年农田耕地占用比重来看，18亿亩红线和城市建设没有关系，或有非常弱的关系。从建成区来看，3.84万平方公里占国土面积0.4%，但是农村宅基地16.8万平方公里，占1.75%。这反过来说明：如果不改变现有的土地制度，就很难增加供给，特别是在土地上增加供给。周其仁在成都的问题上，写了一份土地流转报告。如果我们能够实行成都的流转方式，那么大概可以增加2-3亿的建设用地和2-3亿的农用地，所以重要的原因还是在于土地制度。

　　大家都知道调节利率的方法可以调整房价，但调节利率可能涉及国际国内环境，影响非常多，所以我们不太敢用。另外，调节货币也不敢用。现在地方政府最着急，北京市上周（5.17-5.23）卖的四块地，全部流拍了。这样就会影响到土地的下一步的供给量，同时也影响地方的财政收支，地方财政现在趋于紧张状态。

　　我们现在是差别化信贷政策、贸易保护政策。我说的贸易保护政策，就是用户口来限制或者是用纳税证明等来限制。本来政策是很严厉的，但是到现在为止，已经出台政策的重庆、青岛、广州、深圳，没有限制第二套住房，所有城市都说自己的房价不是最高的，政策不是针对自己的。因为一旦限制了二套房以后，城市可能会受不了。在去年新增的税收中，北京的房地产占比最高，占新增税收的58%，全国房地产平均占新增税收的46%-47%。房地产税收占比重很大，所以地方政府不敢出政策。

　　地方政府不敢出政策的原因还包括，土地出让金政策，其目的是专项打击投资和投机。什么叫投机，什么叫投资？这是一个比较乱的事。再一个原因是消费的金融杠杆化作用在取消，如果按照二套房50%的首付计算，原来30平米的小房子现在想换大房子换不起了，这已经影响很大。税收也在上新政策，比如严收土地增值税的细则，囤房囤地产生的利润要征60%的税等等。我不知道能不能征，但是这个政策的出台很恶劣。什么叫囤地，谁来界定什么是囤地？没办法说。地方政府税收政策对土地财政有依赖，1993年朱镕基打击房地产，所以房地产没有什么税，基本处于半亏损状态。1994年进行分税制，朱镕基就把房地产税都给了地方，地方政府就开始培养自己的税源。1994年以后，地方政府对土地的依赖逐步加大，卖了大量的土地，到1999年出现了改革金融危机，比如上海就开始用税收政策、户口等办法增加房地产的收益。2003年再再来一个土地招拍挂政策，土地为地方涵养税源的作用就开始发挥了。

　　新政出台后的影响及预期

　　我们这时候该不该限制和打击房地产，需求到底是什么情况？现在的情况是销售量在快步下降，也一些价格松动，而且一线向二线转移，会不会实现全面降价？有一个预期问题。我统计了新政出台后的第一周销售量数据，从4月20到5月2日（图9），下降超过40%的城市已经很多，其他城市的下降也在继续。第二周、第三周并不比这好，情况还在恶化。可能会引发两种情况，一种是股市下跌、楼市下跌。股市下跌是很正常的。在4月份新政出台之前，我们公布了房地产企业的年报，大部分年报的利润都是增长的，四大龙头企业的增长都超过60%。万科增长了60%的利润，可是当月（4月）股票从15块钱变成7块钱，现在还在继续跌。大家对政策预期不好，股市就一定会跌。从二季度的年报之后，股市会继续跌，为什么呢？我们发现一季度的利润增长、销售增长，到二季度的时候利润还是增长，因为那些利润是去年的，但是销售下降了，如果销售下降了40%、50%，那么股票还不得继续跌。

　　再一个，房地产投资下降，四月份环比下降了3.8%，五月份还在继续扩大下降趋势。还有土地流拍率，一季度大概是13%，二季度已经变成了39%，三季度可能土地流拍到50%多。地方财政就会受到很大影响，地方财政危机就会显现出来。

　　大家说楼市下降越深，股市下降越深，政策退出越早。但是我认为在房价没有跌到一定程度之前，或GDP没有跌到8%以下的时候，这个政策不会轻易退出。估计到11月份，中央经济工作会议时才能改变政策。

　　股市下跌了，交易量下跌了，还在继续出台政策。有人说土地低价的时候，开发商可以抄底，现在有许多的地方出现了下降20%以后土地抄底的词。会不会实现抄底的目标？如果有人抄底，投资不下降，后续供给会增加，但我认为这种理想的情况很难出现。最大的问题在政策退出时和退出之后怎么办。现在所有人都认为可能会再次爆发更严厉的房价上涨，上次爆发过一次，这次可能更严重，如果长期的经济利益不能得到保证的话，这会很麻烦。

　　如果房地产销售下降30%，减少大概四亿平方米的销售量，销售额会少掉两亿。投资如果下降20%，这样就减少银行3600万亿，影响2万亿左右的消费。大家认为保障性住房可以提高投资，忘了GDP是按照增加值计算的，但房地产的增加值出不来，保障性住房怎么会拉动GDP呢？我不知道保障性住房增加值能不能比商品房高，但这是不可能的事。而且许多保障性住房是不交易的，不交易就不会对GDP有影响，所以一定是拉动下降的作用。

　　中国存量市场现状分析

　　我们的理想目标是市场供求平衡或者是供过于求，价格平稳增长。最主要的是收入增长高于于房价增长，这是最理想状态，但是实际上，这个目标很难实现。就像一个人好不容易举起杠铃，但是往下放的中途能够停住吗？不行的，经济也是如此，会哗地掉下来。我们最主要的问题是对存量住房的情况理解不一样。许多人说，要二次房改，都说市场化作用不好。我们在1999年一年生产的量是190万套，到2008年竣工是493万套住房，这里面包括经济适用房、在建住房。特别是从30%的房地产比例变成了70%的住宅用地，住宅改革成功了一年。但结果是什么呢？我们现在只能供应城市家庭2%的住房，而每年新增城市家庭是一千万户，我们只能完成48%，这就充分说明，尽管生产量在加大，但无法满足所有城市的居民需求。

　　简单计算一下，以北京为例，北京有500-600万户家庭，按照300万家庭有两套以上的住房，不发愁。剩下的300万家庭给发一个票，让他可以买一套房子。我们一年最大销售量是18万套，那要用大概20多年才能让每个家庭再买一套房。这样的预期就变成了所有人都必须抢房票，而且，既使是发票也没有办法解决供求量的问题，所以这肯定是供不应求的矛盾。如果每年家庭数量在增加呢？我们十五期间每年机械增长人口不到30万，十一五期间是54.9万，大概是每年机械增长20万个家庭，得需要20万套房子，不管房子从哪里来，但是北京确实没有这么多的房子。全国都处于严重的紧绷状态。

　　另外，人口输入城市和人口输出城市之间也出现了巨大的差别，什么是输入？北京有三小时工作圈，即高铁让所有在三小时之内能够进入北京的人都开始向北京流动，这就和东京、大阪一样，原来东京希望能够将人口分流到大阪，结果大阪的人口逐渐下降，东京的人口从2300万现在到3300万，日本经济泡沫出现了以后增加了一千万人。所以北京严厉出台了限制外地人买房的政策。从实际情况来看，不是那么回事。我们的建房面积从1.4亿平方米增加到5.43亿，增加了三倍多，但仍然满足不了需求。

　　从产权情况来看，房地产商品房只占35%左右，我们住房私有化率达到86%。这个住房私有化率很高，但住房私有化率的前提条件是我们的住房条件太差了。商品房里基本商品房是25%，有10%左右房改房，房改房分两类，一是交易土地出让金商品房转让房改房，另外一类是没有交土地出让金的房改房。两者加起来应是一半以上以房改房的方式进入到产权结构里，在住房产权结构总量里已经很高了，90%的人买不起房子是错的，大部分人都有房子，但房子很差。

　　从住房市场化水平来看（图10），深圳市场化水平最高，2008年达到80%多。太原、南宁就很低，为什么？太原是中国第一个经济适用住房的试点城市，到现在为止仍然如此，所以市场化程度很低，每平米平均5000元左右，市中心最好的房子不到一万块钱。从建筑面积来说，商品房的大房子，平均建筑面积只有97.3平米，并不高。在更多的新建房里面，超过100平米的比例也很低。都说大房子多，这是社会媒体的误导，起码从土地资料看不到这些。

　　从产权结构图中看（图11），低收入家庭私有化率是77%多，高收入达到90%多。大城市低，小城市高，小城市大概平均在85以上和90之间，大城市平均在77到80之间，北京是平均在70多。房越贵，住房私有化率水平越低，深圳的住房私有化率越高。但从这个比例关系中可以看到，最高收入阶层里的房改房拥有量最低，商品房是最高的。其他阶层里，中收入阶层里房改房分配比率最高，低收入家庭里面也有很高的商品房比例。

　　再看住房比例的情况（图12），全国住房面积的中位数只有78平米，总的住房面积平均下来是85平米左右。低收入家庭是67.3，高收入家庭是106.6，2005年高收入家庭还是91，2005-2008年之间增长了10多平米。在全国范围内超过100平米以上的房子比例不到20%，北京不到17%，这个比例是很低的。也就是说，大家现在还拼命盖小房子。再过几十年，人口结构会发生变化。现在是家庭分裂的速度很快，从3.18人/户变成2.86人/户，大家庭变成小家庭，现在是分裂过程，将来养老时，房子就得往回缩，回缩后就没有大房子了。从住房面积来说，最低收入组和最高收入组的面积差别从67.3到106，大概是1.6倍，但是他们的收入差别很大，穷人其实住的是破房子，不是人们想象的那种“富人住大房子，穷人住小房子”。

　　都说争议较大的是二套住房的应用比例和出租比例（图13），全国家庭拥有二套房的比例是9.5%，按照结果来算，9.5%的家庭中，最高收入组只占10%，并不是最多的。从出租和偶尔居住的情况来看，越穷的人出租的越多，越富的人偶尔居住一回，如果这样倒算起来，商品房中真正拥有第二套的，全国不到2%，这是非常低的比例。全国家庭用于其他的用途是19.3%，相当于2%，什么意思？这部分是投机倒房的，我们想说的是，中央政策基本是判断失误的，和现实的普查情况对不上。

　　比如上海、天津这些城市，我们也怀疑过数据，复核多次后得出：上海是全国倒数第五个户均使用面积最低的城市，66.1平米。上海小鸽子楼式的传统房子还有四百万套，所以把平均住房面积拉下来了，这么低的住房水平怎么还能够限制住房呢？天津是倒数第四，65.1平米，比上海少一平米。从全国普遍情况来看，大城市实际上是户均面积越趋于小，越小的城市户均面积越大，越是在二三线城市里，拥有第二套住房的越多。我认为这些政策的基础都是只看高楼大厦，不看后面的乱七八糟。而那些“乱七八糟”在北京占的数量很大，我们调查了白塔寺地区，发现一个房子里住十个民工，十平米的房子收的租金比一套两居室的租金还多，因为是按床位算租金。

　　从日本、美国、香港经济周期的情况来看（图14），大部分是因为重大的经济危机导致了房地产周期。许多人对中国的房地产周期都有猜疑，前一段流传说中国会发生日本那样的泡沫，我连续三次写文章说别拿日本泡沫当镜子，坚决反对这种说法。

　　看看日本、香港、美国的情况就知道，在没有石油危机、亚洲金融危机情况的时期，房地产没有出现过泡沫。所以从周期情况来看（图15），上涨区域占多数，下降区域占少数，通常遇到三年的下降期，而上升期可高达六年，只有W型的时候，周期性会延长。从实际下降的房地产地价指数和名义指数来看，说明房地产的抗跌性是最强的。亚洲金融危机之后，香港的房子跌了60%，现在比原价恢复了以后还涨了10%，说明它的周期性变化以后，抗跌性最强，房地产的强抗击性迫使大家还是要买房子。

　　通胀压力下，房地产的抗跌性最强。越是通胀压力，可能房子的压力越大，尤其是中国的城市化和各个方面。如日本、美国有巨大的差别，我们的城市化率不到50%，还在加速期，还有两三亿人进城。一个外国人写了一篇文章叫“美国的十个信号”，认为美国的危机红线已降临到中国，认为中国已经很危险了。但我们从现场分析之后，我们认为中国离危险还早着呢。但中国政府如果不能利用现有的调控手段的话，下一步危机还是很麻烦的。