观点

       这几年我们也做了很多投资，投资逻辑是什么？依然是美好生活。为什么大家都在投资科技创新、投资AI？目标就是消费升级。前几年说的是消费升级，自从十九大以后，消费升级就改成美好生活了。

       不过，相比于科技创新、AI，我还是更喜欢房地产的下半场，为什么呢？第一，我们是一个房地产公司，主业是房地产，如果房地产都做不好，就没有钱，更别说投资其它了；第二，房地产也是一个非常有意思的行业。

房地产行业特点

       房地产是一个大家都懂的行业，它有以下几个特点：

       第一，规模特别大。我国汽车产业销售规模约占全球1/3，2017年为四五万亿人民币，所以全球汽车产业销售规模约为两万亿美元，而我国房地产2017年的销售已经超过全球的汽车行业。这是一个巨大的市场，一个谁都不愿意放手的市场。2017年房地产行业的规模为13万亿到14万亿人民币之间，我认为，房地产应该是一个可达15万亿人民币规模的行业。

       第二，行业在快速整合。很多人都认为房地产行业没有护城河，就是买地卖房子，很容易。但我想说的是，这个行业的护城河其实非常深。我一直认为，这个行业实际上分为两部分，一部分是投资，另一部分是盖房子。如果投错了，盖什么房子都亏钱；如果投对了，盖什么房子都挣钱。这是这个行业最难的地方。现在有很多人做投资，投资本来就很难，投资房地产行业更难，因为投入进去要好几年才能知道结果。

       很多人都装修过房子，对资金富裕的人来说，买大房子容易，但想找一位好的设计师很难，因为全世界最好的设计师只有那么多，都被我们这样的大地产公司给“占”了，小公司基本没有机会请到这些好设计师。所以，好的设计师其实也是一个护城河。另外，因为行业整合快，大公司增长也很快，小公司很难参与其中，挤进前几名非常困难。

       第三，行业政策特别多。我一直说，做企业要看宏观，还要看微观。“微观”是我们自己所做的事，“宏观”就是这个行业要向什么方向发展。其实很多时候大家看的是“综观”，比如今天出了什么政策。综观的事，我认为不是最重要的。最重要是宏观，是对这个行业未来的判断。如果发现方向不对了，我们就要调整，然后继续往前走。

       总结而言，这个行业有三个特点，一是规模大，我们如果把这个行业做好，行业前十名，甚至前二十名的企业都能排进世界五百强；二是行业快速整合；三是行业政策一直在变，但要把政策变化变成自己的优势。这是房地产行业的三个特点，也是指导我们做事的方向。

       大家都在买房子、买股票，虽然谁也无法判断将来，但是我认为房地产行业绝不存在大幅上涨的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今后五年甚至十年里，都会处于波动之中。当然，每个城市都会不太一样。近年来，这个行业确实发展得较好，所以我们的现金流也比较好。今后几年，这个行业还会快速发展，对大公司来说尤其如此。这是我对这个行业的一点判断。

投资美好生活

       这几年一直说投资消费升级，消费升级是什么呢？就是在你的基本生活需求得到满足后的更高追求和享受，比如文化旅游、文化娱乐、养老、休闲、教育等等。这些东西是下一步我们要投资的，这就是消费升级。

       为什么要现在投资？因为现在的人都有钱了。其实中国人开始有财富的概念是从2008年开始的，2008年以后很多企业、很多人都有钱了。不过，房地产行业是从2015、2016年开始变好的。中国的财富人群渐渐增多，他们到了享受美好生活的时候了。记得1985年我第一次去海南，从北京坐飞机到广州，经济舱146元，商务舱190元。然后再从广州飞到海南，住在南天大旅店，当时正在试营业，一晚75元。这价格谁住得起？我那时工资每月97元，住一晚差不多等于我一个月的工资。我当时想，这个酒店肯定倒闭。而到今天，过年的时候海南的酒店有时达到了一万元一晚，但仍有很多人预订。

       再如电影行业，2008年中国全年的电影市场仅40多亿元，现在已经达到五六百亿元了，只一部电影的票房就能达好几十亿元。这就是因为人们都有钱了。以前跟女孩出去约会，花掉100元已经算高消费，现在看电影、吃饭，1000元可能是最基本的消费。人们生活水平提高了，所以投资美好生活的时候到了。

       投资美好生活实际上很难。第一，门槛高。当前文旅和医养行业的门槛很高，一个旅游项目的投资都在100亿元以上。第二，因为门槛高，回报率就很低。目前我们投资的这些项目的回报率可能只有1%或者0.5%。

       但正因为门槛高、回报率低，所以供应量少，如高端的文化旅游就非常少，但随着需求的逐渐增加，这些产业的发展会越来越好。今年回报率可能只能持平，明年就有可能变成1%，后年再增长为2%，再过三年、五年、十年可能就是20%了。但在这过程中，需要投入很多资金，医养结合是这样，文化娱乐也是如此。如视频网站，一年亏损两百亿元很正常，中国一年拍800部电影，但真正在电影院上映的并不多，所以对大部分电影从业者来说，挣钱的很少，反而需要投入很多资金。

       简而言之，行业消费升级也好，美好生活也好，不是谁都能投资的，它的门槛很高，但如果坚持下来，优势就会非常明显。